Pronostican estabilidad en las rentas y menos vacantes en el mercado inmobiliario comercial en 2005, fundamental para el desarrollo residencial Yolanda Arenales Una bajada en el nivel de vacantes y estabilidad en las rentas son algunos de los fenómenos que prevé el Pronóstico Casden sobre el mercado inmobiliario industrial y de oficinas en el sur de California para el próximo año, aspectos fundamentales para el desarrollo de zonas residenciales y de construcción de viviendas en general. El informe, uno de los que anualmente se llevan a cabo en el centro Lusk de la Universidad del Sur de California (USC), dedicado al análisis inmobiliario de la región, no versa sobre la situación de las viviendas familiares (en el primer trimestre de 2005 emitirá uno sobre vivienda), pero tal como razona Delores Conway, directora del Pronóstico Casden, ambas áreas inmobiliarias están relacionadas. “A la casa se llega por el trabajo, y en ese sentido el panorama que prevemos es positivo, con mayor impulso del empleo, lo que quizá permita a algunos el acceso a la propiedad a pesar de los precios”, comenta la experta. Conway señala que la subida de un 3.3% en el Producto Interno Bruto (PIB) del país durante 2004 está estimulando el gasto y la inversión en los negocios. Ello ha hecho que el nivel de rentas de edificios de oficinas e industriales progrese durante el año que ahora acaba, a la vez que los espacios vacantes se hayan reducido. Particularmente buena ha sido la trayectoria de este tipo de inmuebles en el Oeste de Los Angeles (donde se localiza el 28% del espacio de oficinas del condado) y en el Valle de San Fernando, áreas en las que se ha producido una absorción de 750 mil pies cuadrados de espacio disponible en cada una de ellas durante 2004. Conway señala que el volumen de compraventa de oficinas se ha mantenido bastante alto debido a los bajos intereses y provocando una subida —como en los edificios residenciales—en los precios. El área del sur de la Bahía de San Francisco, parece ir recuperándose poco a poco de los efectos de la caída del sector tecnológico hace cuatro años, pero todavía mantiene un nivel de vacantes del 19%. El mismo porcentaje se registra en el centro de Los Angeles, en el que —según el reporte— el mercado inmobiliario de oficinas se ha debilitado últimamente. Mientras tanto, el corredor Wilshire registra vacantes más bajas —de un 11%— . Escasas oportunidades William Hunt, vicepresidente ejecutivo de Servicios de Transacción de KBS Realty Advisors, explica que las oportunidades en Los Angeles son escasas debido en parte a la gran demanda de espacio residencial. “El valor de muchos terrenos se duplica cuando pasan a ser residenciales, lo que resta oferta para los industriales y de oficinas”, dice el experto, quien señala que no obstante el mercado se está estabilizando. Hunt indica que entre las nuevas tendencias están los llamados “condominios industriales” o espacios compartidos por varias oficinas e industrias. “Hay que tener mucha creatividad sobre todo en áreas como el centro de la ciudad, en las que la mayoría de las opciones implica remodelar un viejo edificio y darle nuevos usos”, comenta Hunt. Una de las áreas más prometedoras parece ser la de Inland Empire, hacia donde no sólo están migrando los aspirantes a propietarios de vivienda, sino también los negocios, y ambos por la misma razón: es el mejor precio del suelo. Areas como Riverside y San Bernardino cuentan con vacantes estables de alrededor del 9% y el 13% respectivamente, porcentajes no muy altos si se tiene en cuenta la gran actividad constructora en la zona que no cesa de sacar al mercado nuevos espacios. Conway señala que el fortalecimiento económico del área tiene mucho que ver con la industria del comercio al por mayor. La experta considera que durante el próximo año el crecimiento del empleo será el factor clave. “Lo bueno de que la productividad esté frenándose es que deja espacio para la creación de empleo, y esto creará un efecto positivo en el nivel de vacantes de oficina y aumento de la actividad de leasing”. “Eso es lo mismo que me hace creer que habrá alternativas al problema de la vivienda, porque allí donde hay trabajo la gente se las arregla para vivir”, dice Conway señalando que el propio aumento demográfico garantiza que muchas industrias (como las de salud, servicios, etc.) tendrán que mantenerse aquí sin poder realizarse en el extranjero, como ha ocurrido en buena parte del sector de manufactura. Jack Kyser, economista en jefe de la Corporación para el Desarrollo Económico del Condado de Los Angeles (LAEDC), dice que entre las industrias más prometedoras de 2005 para la región están la aeroespacial, la de servicios profesionales de gestión y la de los fabricantes japoneses de autos como Toyota, Nyssan y Honda. Alto costo “Sin embargo, seguiremos teniendo en contra el alto costo de hacer negocios aquí, lo que influye negativamente tanto en las empresas como en las posibilidades de sus trabajadores para comprar vivienda.” El mercado inmobiliario industrial del condado de Los Angeles presenta niveles de vacantes mucho más bajos que el de oficinas, con sólo un 2.5%. “Los constructores industriales no sólo compiten entre sí, sino con los residenciales que intentan convertir todo el espacio industrial posible en terreno para viviendas debido a la gran demanda de éstas que existe”, señala Conway. En el condado de Orange, las vacantes industriales son del 8.6%, pero igualmente la escasez de nuevos proyectos y la falta de suelo disponible auguran que la demanda seguirá siendo alta y que las rentas se elevarán durante 2005. Igualmente, “la tierra prometida” en el área industrial parece ubicarse en Inland Empire, donde se crearon más de cinco millones de pies cuadrados de espacio industrial en 2004 y donde se están construyendo otros 15 millones más. “La migración hacia Inland Empire está siendo una de las claves de nuestro desarrollo económico y su impacto se extenderá más allá de sus límites geográficos”, dice Conway, quien se muestra optimista respecto a la trayectoria inmobiliaria durante el próximo año.
