Mary Ballesteros-Coronel, Reportera de Negocios
Ahora que la economía nacional se tambalea, las tasas de interés bajan a un nivel desconocido en 40 años y las propiedades alcanzan un valor récord en el mercado de bienes raíces, la tentación de refinanciar la hipoteca puede ser más fuerte que nunca para muchos propietarios.
"Este es el mejor momento para refinanciar", afirmó Michael Carney, del Consejo de Investigación sobre Bienes Raíces de la Universidad Estatal Politécnica de California (Cal Poly), en Pomona.
"Las tasas de interés han llegado a un nivel bajo histórico. La gente no debe perder el tiempo pensando en si éste es el mejor momento o no, porque difícilmente el interés podrá bajar más".
Esta semana el Banco de Reserva Federal (Fed) anunció una nueva reducción en la tasa de interés interbancario, la novena en lo que va del año y la segunda desde el 11 de septiembre. El año 2001 comenzó con una tasa de interés del 6.5% y ahora está en 2.5%.
Aunque esto no beneficia directamente el pago de hipotecas de bienes raíces, sí representa una oportunidad para refinanciar a interés fijo para aquellos propietarios de casa que tienen una hipoteca con interés variable.
Según David Dale-Johnson, del Centro Luke de Bienes Raíces de la Universidad del Sur de California (USC), los que tienen un interés fijo de más del 7.5% deberían tenerlo en cuenta. Si con el refinanciamiento se logra bajar el interés en un 1.5%, vale la pena. Ahora se pueden conseguir préstamos hipotecarios hasta con el 6% de interés.
"Si económicamente el refinanciamiento tiene sentido, adelante", recomendó Dale-Johnson.
Sin embargo, también se recomienda cautela y no dejarse llevar por el primer impulso de echarse a la bolsa la plusvalía que ha adquirido la propiedad a costa de aumentar la deuda y el tiempo para terminar de pagarla.
"Los propietarios de vivienda actualmente tratan sus casas como un banco de ahorros, transformado rápidamente la plusvalía --o sea la diferencia entre el valor actual de la propiedad en el mercado de bienes raíces y lo que se debe en la hipoteca-- en dinero efectivo o en una línea de crédito", afirmó Richard Rimer, agente de bienes raíces.
En los últimos cinco años, los vendedores de casa han obtenido una ganancia promedio de más de 25 mil dólares, de acuerdo con cifras proporcionadas por el Fed. Ahora, los propietarios de viviendas no tienen que vender para tener ese efectivo a la mano.
Tres estrategias
Hay básicamente tres formas de hacer que la propiedad dé dinero a su dueño sin que éste se vea obligado a vender: el refinanciamiento de la hipoteca; obtener un préstamo (segunda hipoteca) sobre la plusvalía que ha adquirido la propiedad, y una línea de crédito sobre la plusvalía, señaló Rimer.
Las tres tienen pros y contras. El pro, por supuesto, es que se obtiene dinero extra para gastarlo como uno quiera, además de ser deducible de impuestos; el contra es el riesgo que se contrae porque su casa está en juego y parte del dinero que le presten no será deducible.
Aquí está un ejemplo: vamos a decir que usted debe 100 mil dólares en una casa de 180 mil, y quiere una tasa de interés más bajo. Usted también quiere 20 mil dólares en efectivo que podría gastar en la fiesta de 15 años de su hija, o para saldar todas sus deudas.
Puede refinanciar la hipoteca por 120 mil dólares. De esa manera obtiene un interés bajo en los 100 mil dólares que aún debe por su casa y puede quedarse con 20 mil dólares en el bolsillo para usarlos como usted quiera.
El efectivo del refinanciamiento difiere de un préstamo sobre la plusvalía de la casa en varias maneras. Primero, un préstamo sobre la plusvalía es un préstamo separado con prioridad sobre su hipoteca; el efectivo del refinanciamiento es un reemplazo de su primera hipoteca.
Segundo, la tasa de interés del efectivo que recibe mediante el refinanciamiento es generalmente --aunque no siempre-- más baja que el interés del préstamo sobre la plusvalía.
Otra diferencia, usted tiene que pagar el costo de "cierre" cuando refinancia el préstamo y no cuando adquiere uno nuevo sobre la plusvalía. Los costos de "cierre" pueden ascender a cientos o miles de dólares.
Finalmente, no tiene sentido refinanciar un préstamo más grande con un interés más alto. Si está pagando un interés más bajo por su hipoteca actual que el que podría obtener si refinancia, probablemente sea mejor obtener un préstamo sobre la plusvalía que ha adquirido hasta ese momento su vivienda.
En estos casos, la pregunta que los propietarios de casa se hacen es: ¿debería refinanciar para sacarle dinero a mi casa?
Y la respuesta sería: depende de cuánto se ahorrarían cada mes y cuánto dinero quieren gastar en esto.
Ejemplo
El siguiente es un ejemplo. Rosa y Juan consiguieron una hipoteca de 100 mil dólares en una casa que a principios de 1990 les costó 130 mil dólares, con un interés del 9.95%, y pagos mensuales de 873.88 dólares (más impuestos, seguros y otros extras).
Durante 11 años, Rosa y Juan nunca habían considerado la posibilidad de refinanciar. Ahora, con el descenso del interés hipotecario, ellos pueden ser aprobados para un interés del 6.65%. Aún deben 88,400 dólares en su hipoteca y necesitan 20 mil dólares en efectivo para cubrir los costos de una emergencia médica en la familia.
Rosa y Juan podrían refinanciar 108,400 dólares a un costo de 703.08 dólares al mes por 30 años, lo que les permitiría obtener el efectivo que necesitan. En los 30 años, Rosa y Juan tendrían que pagar 253,108.80 dólares.
También podrían refinanciar los 88,400 dólares a un costo de 573.36 dólares al mes, y obtener los 20 mil dólares en un préstamo sobre la plusvalía al 9% de interés por 20 años. Eso les costaría 179.95 dólares al mes. Sumadas las dos cantidades, pagarían 753.31 dólares al mes por 20 años y 573.36 dólares por los últimos 10 años. El costo total en los 30 años sería de 249,597.60 dólares.
Con la última opción, Rosa y Juan tendrían que lidiar con pagos más altos durante 20 años, sólo para ahorrarse menos de cuatro mil dólares en 30 años. La opción que escojan es un asunto de preferencia personal.
Cuando usted decida refinanciar y obtener algo de efectivo, tenga en cuenta que tendrá que pagar un seguro privado de hipoteca si termina pidiendo prestado más del 80% del valor de su casa.
¡A gastar amigos!
Aun antes de comenzar a hacer sus matemáticas para ver si realmente le conviene o no refinanciar su hipoteca, es importante hacer un análisis de fondo sobre las razones que le motivan a hacerlo.
Hay que preguntarse para qué se necesita el dinero en efectivo que se obtendría del refinanciamiento y, especialmente, si el destino final del dinero irá a una inversión de corto o largo plazo.
Si uno va a estar haciendo pagos por 15 ó 30 años, lo más lógico es invertir el dinero en algo que ofrecerá un período prolongado de servicio, ya sea una adición a la casa que aumente su valor, un tratamiento médico experimental que podría salvarle la vida a un miembro de la familia y que el seguro médico no cubre, o empezar un negocio.
Si la idea es disfrutar de unas buenas vacaciones, festejar los 15 años de su hija o comprar un vehículo, hay que considerar que todo eso sólo será un recuerdo en unos cuantos años y que la deuda aún estará pendiente.
En otras palabras, ¿está usted dispuesto a hacer un pago mensual durante 15 años por las vacaciones de sus sueños?
Tal vez usted quiera refinanciar para acabar con esa montaña de deudas que tiene en las tarjetas de crédito con tasas de interés muy alto, pero tiene que tomar en cuenta que aunque puede obtener un interés más bajo y que éste será deducible de impuestos, lo que está haciendo es aumentar el período de vida de la deuda que podría saldar antes pagando directamente a las tarjetas de crédito.