“La construcción de nuevos apartamentos no ha sido suficiente para equilibrar la enorme demanda existente de vivienda”, dice Delores Conway, directora del Pronóstico de Vivienda Casden sobre tendencias de renta en el sur de California, hecho público hace unos días. Conway explica que a los fenómenos demográficos tradicionales —como la continua llegada de inmigrantes extranjeros, principalmente de México, del resto de Latinoamérica y Asia— ahora se une otro nuevo fenómeno migratorio. “Cada vez son más los profesionales de la Costa Este que están viniendo a California debido a los enormes costos de la vivienda en ciudades como Nueva York”, dice Conway. Es que, aunque California no se destaca precisamente por sus precios asequibles de vivienda, este capítulo es todavía más barato que en otras grandes metrópolis del otro lado del país. “Imagino que alquilar una casa en una ciudad de Ohio es más barato que aquí, pero California tiene la ventaja de ofrecer buenas oportunidades laborales”, dice Sarah Leash, quien hace seis meses se mudó a Encino desde Nueva York, donde pagaba 2,500 dólares mensuales por un estudio “que ni siquiera estaba en la mejor zona de la ciudad”, según explica. Por tanto, para los caseros de California se avecinan buenos tiempos, mientras que los inquilinos tendrán presumiblemente que pagar más. “La tasa de ocupación de apartamentos de renta está en sus niveles más altos en los condados de Los Ángeles, Orange, Riverside y San Bernardino”, dice Conway, quien señala que la renta promedio de unidades con dos dormitorios será de 1,500 dólares en el condado de Los Ángeles en 2005, y ligeramente superior (1,520 dólares) en el de Orange, mientras que en el llamado Inland Empire llegará a unos 1,080 dólares mensuales, de acuerdo con los datos del informe Casden. Entre 2001 y 2004 las rentas se han elevado en un 15% en el condado de Los Ángeles, superando en la actualidad los 2,300 dólares mensuales en promedio (por unidad de dos apartamentos) en las zonas más cotizadas como el oeste de Los Ángeles. Densidad urbana “La tendencia es un incremento en la densidad poblacional urbana, reforzado por factores como el aumento de los precios de la gasolina y aumento del tráfico, lo que hace que más gente quiera vivir cerca del trabajo”, comenta Stuart Gabriel, director del centro Lusk de Bienes Raíces de la Universidad del Sur de California. Raphael Bostic, profesor asociado de USC y director del programa de maestría de desarrollo inmobiliario, señala que la gran actividad de construcción y rehabilitación en el centro de Los Ángeles no va a saturar la oferta de viviendas de renta. “Es verdad que ahora se están sacando al mercado muchas unidades en esa área, pero ha habido un déficit por tanto tiempo que el desarrollo del centro de la ciudad sólo servirá para quitar un poco de presión”. En el condado de Orange, en el que se crearon 3,760 unidades de renta en 2004, los alquileres se elevaron en torno al 4.3%, una subida muy baja si se compara con el 20% o el 25% de aumento en los precios promedio de las viviendas en venta, que llegaron a alcanzar los 628 mil dólares a finales del pasado año. Por eso, muchas de las personas atraídas por las posibilidades de empleo y las escuelas del área de Irvine seguirán rentando en la zona —donde los precios para una vivienda de tres dormitorios superarán en promedio los dos mil dólares mensuales— desplazándose hacia North Orange County y Buena Park aquellos que busquen rentas más moderadas. El pronóstico Casden vaticina que con un crecimiento de empleo estimado en un 2% anual en el condado de Orange, las tasas de ocupación de viviendas en renta serán muy altas, moviéndose hacia el 96% durante los dos próximos años. John Shea, presidente de la constructora Shea Homes, señala que ya sea en renta o en propiedad, la tónica imperante es la densidad. El 45% de las unidades construidas por su empresa en California ha sido de casas adosadas, frente al 29% de 2001. “En zonas como Phoenix no hemos construido ni uno solo de este tipo de viviendas, por lo que se trata de una tendencia propia de California, donde a pesar de todo la gente se opone al aumento de la densidad”, comenta Shea. Inland Empire En Inland Empire, allí donde los costos de compra de vivienda son más baratos con un precio promedio de “sólo” 323 mil dólares, las rentas subirán relativamente más, en torno al 5.2%, durante 2005, situando las unidades de un dormitorio a precios de unos 900 dólares mensuales, mientras que las de tres estarán próximas a los 1,400 dólares mensuales. La tasa de ocupación de apartamentos en esa área ha superado en un 96% desde 2001, y el robusto crecimiento de empleo que añadió casi 29 mil nuevos puestos en 2004 parece indicar que la tendencia se mantendrá. La demanda de viviendas de alquiler, previsiblemente seguirá siendo alta en los dos próximos años, pero hay que tener en cuenta que en esa zona hay seis mil apartamentos en construcción actualmente, advierte Conway. La experta indica que a pesar de los precios las compraventas siguen produciéndose porque el mercado ha encontrado nuevas formas de afrontar este inconveniente. “Las nuevas modalidades financieras, como los préstamos de pago exclusivo de interés están haciendo que más californianos se conviertan en propietarios”, dice la experta, quien destaca que índices clásicos como el de acceso a vivienda, facilitado por la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de California (CAR), siguen elaborándose con parámetros conservadores como considerar la financiación con un préstamo a 30 años de interés fijo. Sin embargo, la experta señala que existen algunas interrogantes sobre lo que pueda pasar en el futuro con estas modalidades de compra más flexibles que han empezado a practicarse significativamente en los últimos meses. “Está por ver, por ejemplo, si los compradores con préstamos ajustables y de paga sólo del interés podrán mantener sus propiedades en el futuro si los intereses suben. Eso podría suponer un flujo añadido de ex propietarios que pasarían a ser inquilinos”, comenta la experta.
April 16, 2005